Message de notre président

Cher lecteur,

En 2016, IMMOBEL a accéléré et dépassé son plan stratégique sur cinq ans, en affichant des performances supérieures aux prévisions. 2017 devait donc être une année de transition, avec un bénéfice inférieur, durant laquelle nous continuerions à mobiliser les ressources nécessaires à notre développement futur. Et c’est précisément où nous en sommes. Notre résultat net pour 2017 s’élève à 11 MEUR, une année qui n’est donc pas un grand cru. Cependant, les perspectives du business plan actuel et la réorganisation d’IMMOBEL lui permettront à l’avenir de devenir un acteur paneuropéen performant.

“Nous avons réfléchi et agi, adapté notre stratégie à l’environnement immobilier en constante évolution, renforcé les capacités de nos équipes,...”

Nous avons réfléchi et agi, adapté notre stratégie à l’environnement immobilier en constante évolution, renforcé les capacités de nos équipes, conçu, développé et construit nos projets et élargi notre portée géographique et sectorielle.

En Belgique

La Belgique se porte bien. Plusieurs projets y ont été mis en œuvre et les ventes sont excellentes : O’Sea, Ernest (Solvay) phase II, Universalis Park, Parc Seny, Greenhill Park, Royal Louise et Lake Front (Knokke-Heist).

RAC 4 et les dernières phases d’Universalis Park sont freinés par des problèmes liés aux autorisations, qui nous ramènent perpétuellement au point de départ. Dans ces deux derniers projets, les processus de conception et d’autorisation sont en cours depuis plus de dix ans déjà. Nous espérons résoudre ce problème en 2018-2019. Nous sommes actuellement engagés dans la phase de conception des projets de 40.000 m² au Sablon et de 50.000 m² à la Place de Brouckère, à Bruxelles, et la construction du nouveau siège d’Allianz sur le site Möbius I est en cours.

Nous améliorons constamment les capacités de notre équipe belge. De nouveaux systèmes de contrôle de la gestion et d’autres outils de soutien ont été installés.  Les relations soudées entre nos différents services permettent une exécution efficace des projets. Une structure matricielle a été mise en place afin que les talents hautement qualifiés du Groupe puissent, le cas échéant, apporter leur savoir-faire et leur expérience sur tous nos marchés internationaux. Nous avons développé une nouvelle activité au sein de notre département Landbanking (lotissement) et nous avons constitué une équipe qui sera chargée de développer des unités résidentielles sur nos sites de lotissement existants. L’activité de lotissement a livré de bons résultats cette année et les bénéfices devraient augmenter au cours des prochaines années grâce à ce nouveau modèle commercial.

En Pologne

L’équipe polonaise a été entièrement remaniée. Un nouveau CEO a été nommé et des compétences supplémentaires ont été recrutées afin d’amener notre organisation au niveau des normes internationales. Le projet Cedet de notre bureau de Varsovie est en voie de finalisation, et à ce jour 74 % ont été loués à des locataires de qualité. Nous espérons enregistrer une vente en 2018. Nous avons gagné le procès qui faisait obstacle au développement de l’autre projet de Varsovie, Central Point (autrefois CBD One), et la construction devrait pouvoir débuter dans les prochains mois. Comme Cedet, notre projet Granary Island à Gdansk s’est heurté à des obstacles techniques mais les choses avancent et les ventes sont excellentes. Nous restons toutefois prudents en ce qui concerne la Pologne.

Au Luxembourg

Le Luxembourg voit se développer le projet INFINITY, avec la vente de 80 % des appartements. L’immeuble de bureaux et les emplacements commerciaux ont été loués et pré-vendus. Polvermillen, notre projet de 26.000 m² principalement consacré à l’immobilier résidentiel à Luxembourg-Ville, a pris un an de retard mais les prix de vente continuent à augmenter. Tous les autres projets avancent conformément aux objectifs et nous restons attachés au Luxembourg.

En France

Une analyse stratégique nous a permis de définir un quatrième marché : il s’agit de Paris, où nous rachetons, en trois étapes, NAFILYAN & PARTNERS, un leader sur le marché résidentiel français. Nous prévoyons d’étendre notre plateforme parisienne à plusieurs catégories d’actifs au cours des prochaines années, et Paris pourrait bien devenir notre plus grand marché.

Plan d'acquisition, emprunt obligataire et prix des actifs

En 2017, nos acquisitions ont été inférieures aux objectifs de notre plan stratégique. Nous sommes satisfaits du site ING à Bruxelles (en partenariat) mais nous n’avons pas atteint notre objectif d’acquisition de 100.000 m² toutes régions géographiques confondues. Notre acquisition française atténue quelque peu cette déception.

Nous avons réussi à boucler un emprunt obligataire de 100 MEUR sur cinq ans à un taux d’intérêt de 3 %, plus de deux fois sursouscrit, ce qui confirme la confiance que les marchés placent en notre société. Cet emprunt remplacera les emprunts remboursés et nous dote également des capacités nécessaires à la réalisation de notre ambitieux plan stratégique. IMMOBEL pourrait à nouveau consulter les marchés financiers dans les années à venir, afin d’élargir sa capacité financière.

Les prix des actifs ne cessent d’augmenter, ce qui est de très bon augure pour notre activité mais plus préoccupant pour nos nouvelles acquisitions. Nous ajustons nos produits à la demande fluctuante des utilisateurs. Nous cherchons les dernières catégories d’actifs moins exploitées en Europe et nous réfléchissons à une actualisation de notre modèle commercial de manière à réduire le niveau de risque et à nous assurer des revenus stables à long terme. Le risque est de moins en moins récompensé mais il n’a pas disparu, au contraire.

“Nous sommes ambitieux mais prudents, conscients du fait que nous portons la lourde responsabilité fiduciaire d’un bijou de seulement 150 ans.”

Nous sommes ambitieux mais prudents, conscients du fait que nous portons la lourde responsabilité fiduciaire d’un bijou de seulement 150 ans. Le monde connaît une évolution plus rapide que jamais auparavant. Nous devons nous adapter à un environnement darwinien en perpétuelle mutation. Comptez sur nous pour consacrer nos activités professionnelles intenses à continuer à guider votre formidable entreprise tout au long des prochaines étapes.

Dividende

Le Conseil d’Administration a confirmé son intention de proposer un dividende récurrent et plus élevé aux Actionnaires. Les perspectives confirment cette possibilité.

Lors de l’Assemblée Générale, le Conseil proposera d’accorder aux Actionnaires un dividende brut de 2,2 EUR pour l’exercice 2017, montant qui devrait augmenter chaque année, sous réserve d’événements exceptionnels imprévus.

 

Meilleures salutations,

Marnix Galle,
Executive Chairman

Message de notre CEO

Bien déterminé à faire croitre le groupe IMMOBEL sur des bases pérennes, Alexander Hodac s’est attelé, depuis son arrivée, à créer pour la société cotée, un socle solide et des piliers corporate et financier forts, permettant une expansion des activités.

“Depuis que j’ai pris mes fonctions de CEO en décembre 2015, le Groupe a traversé de nombreuses phases. Même si IMMOBEL existe depuis plus de 150 ans, sa fusion avec ALLFIN l’a propulsée à un autre niveau, dans un marché plus exigeant et concurrentiel que jamais, avec des enjeux colossaux.

2016 fut une année de transition, de révélation même. 2017 a montré les premiers signes d’une année d’expansion.

Mais il est impossible de grandir sans appuis fiables. C’est ainsi que ces derniers mois, mon rôle a d’abord été de m’assurer de la qualité de nos structures internes et de veiller à la consolidation de nos acquis afin que ces derniers puissent être porteurs d’une expansion internationale. Ce travail semble déjà porter ses fruits puisque nous nous déployons chaque jour davantage en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne mais désormais également en France. Mes objectifs n’ont pas changé, et la vision que nous partageons Marnix Galle, Executive Chairman, et moi-même reste ambitieuse : nous souhaitons faire d’IMMOBEL une société avec un portefeuille durable et une portée internationale. 2017 est le balbutiement de cette mise en œuvre stratégique qui devrait se confirmer dans les années à venir.

Je souhaite également souligner, en tant que fervent défenseur des valeurs humaines, que ces nouveaux chantiers en Belgique et à l’étranger, ne pourraient pas émerger sans les compétences hors du commun de nos près de 100 talents, guidés quotidiennement par un Management Team particulièrement investi. Des professionnels dévoués qui mettent les valeurs d’IMMOBEL au centre de leur travail afin que le savoir-faire, la recherche d’excellence, le respect et l’esprit d’équipe soient omniprésents à chaque stade du développement. Autant de principes qui se reflètent déjà dans chacun de nos projets et devraient nous aider à grandir.”

Alexander Hodac,
CEO